Bu günlerde aslında hepimizin gündeminde kira ilişkileri. Kimi ev iş yeri sahibi kimi ise buralarda kiracı. Ama hepsinin ortak derdi enflasyon üzerinde artan kira bedelleri. Bu yazımda aslında hem kiracı hem de kiraya veren açısından çok önemli olan 5 kuraldan bahsetmek istiyorum.
Birinci ve en temel kural şu ki, konut veya işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmiş olması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmiyor. Eski Türk sinema repliği olan Almanya'dan kızım/oğlum gelecek şeklindeki beyanlar eski de kaldı diye düşünsek de bu talepler halen gündeme gelebiliyor. Sözleşme kanun gereği bir yıl uzar ve ev sahibi kiracıyı dilediği gibi çıkaramaz. Peki bu süreçte kiracı taşınmazı boşaltmak isterse ne olacak? Bu durumda en az 15 gün öncesinden ev sahibine kira sözleşmesini sona erdirmek istediğini bildirmek zorundadır. Zorundadır dedim çünkü diyelim ki kiracı bunu yapmadı tam da kira döneminin ortasında evi boşalttı işte bu durumda kiraya verene yaklaşık 3 kira tutarında tazminat ödemek zorunda kalır. Şu soruyu sorduğunuzu duyar gibiyim -Ev sahibiyim hiç mi hakkım yok, sebep göstermeden kiracımı tahliye edemez miyim? Ev sahibi kiracısını sözleşme süresi bir yıllık olsa bile 10 yıllık sürenin sonunda tahliye edebilir. Buna sözleşmenin süresi ve ihtar ve ihbar sürelerini eklediğimiz takdirde 12 yıl beklemesi gerekiyor.
İkinci Kural:Ev sahibi kira artışını serbestçe yapamaz. Yapılacak kira artışı kanunla sınırlandırılmıştır. Şunu unutmamak gerekir ki, kira bedeli başlangıçta serbestçe belirlenir yani aslında başlangıçta bunun için sınır yoktur. Ancak sonraki uzama dönemleri için yapılacak kira artışları TÜFE oranıyla sınırlıdır. Borçlar Kanunumuza bir geçici madde eklenerek 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE daha fazla olsa dahi en fazla %25 artış uygulanabilecek. Ancak bu %25'lik taban artış sadece konutlar için geçerli olacak. İş yeri artışlarında eski kural yani TÜFE olarak devam edecek.
Üçüncü kural: Kiraya verenler kira bedelleri piyasa koşullarının altında kalsa dahi 5 yıldan önce güncel fiyatlar üzerinden kira artışı yapamazlar. .Çoğu binalarda yeni kiracılarla daha önceki kiracıların ödediği ücretler arasında ciddi farklar var. Bunun sebebini aslında yukarıda da belirttim zira kira sözleşmesini ilk yaparken herhangi bir sınırlama olmadığı için serbestçe belirlenebiliyor. Emsal kiralara göre bedeli düşük kalan kiraya verenler güncel kira bedeli için 5 yıl zaman geçmesi gerekiyor. 5 yıldan önceki kiracılar için Kira Tespit Davası açılamıyor, ancak öncesinde Uyarlama Davası açabilmek mümkün ancak Kira Tespit Davası açabilmek kadar kolay değil. Zira kanun uyarlama davasının açılabilmesi için bir takım olağan dışı gelişmelerin olması gerekiyor. (Devam Edecek..)
Av. Selçuk YILDIZ
Birinci ve en temel kural şu ki, konut veya işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmiş olması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmiyor. Eski Türk sinema repliği olan Almanya'dan kızım/oğlum gelecek şeklindeki beyanlar eski de kaldı diye düşünsek de bu talepler halen gündeme gelebiliyor. Sözleşme kanun gereği bir yıl uzar ve ev sahibi kiracıyı dilediği gibi çıkaramaz. Peki bu süreçte kiracı taşınmazı boşaltmak isterse ne olacak? Bu durumda en az 15 gün öncesinden ev sahibine kira sözleşmesini sona erdirmek istediğini bildirmek zorundadır. Zorundadır dedim çünkü diyelim ki kiracı bunu yapmadı tam da kira döneminin ortasında evi boşalttı işte bu durumda kiraya verene yaklaşık 3 kira tutarında tazminat ödemek zorunda kalır. Şu soruyu sorduğunuzu duyar gibiyim -Ev sahibiyim hiç mi hakkım yok, sebep göstermeden kiracımı tahliye edemez miyim? Ev sahibi kiracısını sözleşme süresi bir yıllık olsa bile 10 yıllık sürenin sonunda tahliye edebilir. Buna sözleşmenin süresi ve ihtar ve ihbar sürelerini eklediğimiz takdirde 12 yıl beklemesi gerekiyor.
İkinci Kural:Ev sahibi kira artışını serbestçe yapamaz. Yapılacak kira artışı kanunla sınırlandırılmıştır. Şunu unutmamak gerekir ki, kira bedeli başlangıçta serbestçe belirlenir yani aslında başlangıçta bunun için sınır yoktur. Ancak sonraki uzama dönemleri için yapılacak kira artışları TÜFE oranıyla sınırlıdır. Borçlar Kanunumuza bir geçici madde eklenerek 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE daha fazla olsa dahi en fazla %25 artış uygulanabilecek. Ancak bu %25'lik taban artış sadece konutlar için geçerli olacak. İş yeri artışlarında eski kural yani TÜFE olarak devam edecek.
Üçüncü kural: Kiraya verenler kira bedelleri piyasa koşullarının altında kalsa dahi 5 yıldan önce güncel fiyatlar üzerinden kira artışı yapamazlar. .Çoğu binalarda yeni kiracılarla daha önceki kiracıların ödediği ücretler arasında ciddi farklar var. Bunun sebebini aslında yukarıda da belirttim zira kira sözleşmesini ilk yaparken herhangi bir sınırlama olmadığı için serbestçe belirlenebiliyor. Emsal kiralara göre bedeli düşük kalan kiraya verenler güncel kira bedeli için 5 yıl zaman geçmesi gerekiyor. 5 yıldan önceki kiracılar için Kira Tespit Davası açılamıyor, ancak öncesinde Uyarlama Davası açabilmek mümkün ancak Kira Tespit Davası açabilmek kadar kolay değil. Zira kanun uyarlama davasının açılabilmesi için bir takım olağan dışı gelişmelerin olması gerekiyor. (Devam Edecek..)
Av. Selçuk YILDIZ
