Son günlerde eski kiracısını tahliye edip evini daha yüksek fiyatla başka birine kiraya vermek isteyenler dava üstüne dava açıyorlar. Bu nedenle kira davalarında büyük artış yaşandığına dair duyumlar alıyoruz.
Öncelikle kamuoyunun tamamına yakını şu soruyu soruyor. "Son bir yılda 6 milyona yakın konut yapıldığı halde kira fiyatları neden bu kadar arttı?" Yazının başında belirttiğim gibi sorunun altında yatan ana sebep, evini daha yüksek bir fiyata kiraya vermek isteyen ev sahipleridir. Kira fiyatlarının yüksek olmasının ikinci nedeni üst gelir grubu olan yani zenginlerin satılan evleri alarak yoksullara istediği fiyatı dayatmasından kaynaklanıyor. Üniversitelerin açılacak olmasıyla öğrencilerin kalacak yer bulma telaşı, emlak simsarları, yabancılara konut satışı gibi nedenlere pek çok madde daha ekleyebiliriz. En son Düzce'de daire sahiplerinin kendilerini emlakçı gibi gösterip, öğrencilerden bir kira peşin, bir aylık depozito ve 'emlakçı komisyonu' istemeleri ahlaki çöküşün doruk noktası oldu.
Asıl konumuza gelecek olursak, ev sahiplerine karşı kiracıların haklarını şu şekilde sıralayabiliriz.
▪︎ Taraflar arasında yapılan sözleşmeye farklı bir madde eklenmediyse kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. TÜFE’nin aylık değil, 12 aylık ortalama oranına bakılacak. Örneğin bu ay, eylül ayı kira zam oranının 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 15,78 üzerinden belirlenecek. Yani bin 500 lira kira ödeyen kiracının zam oranı 236 liradır. Zam oranı, sözleşmeye göre 236 liranın altında olabilir, ancak üzerinde talep edilemez.
▪︎ Geç ödenen kira ücretinden dolayı ev sahibi fazladan ücret talep edemez.
▪︎ Kiracılardan en sık şikayet aldığımız "oğlum evlenecek evimi boşalt" mazeretine Yargıtay 3'üncü Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde 'iki ay şartı' bulunduğunu, kontrat yenileme süresine iki aydan az süre kalmışsa artık kontratın kendiliğinden yenileneceğini belirterek, oğlunun gelmesi değil, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli olduğuna dair karar verdi. Bu nedenle ev sahibi herhangi bir mazerete değil sözleşmeye bağlı kalmak zorundadır.
▪︎ Ev sahibi kira sözleşme süresi dolmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Ayrıca kontrat süresi bitimine bir ay kala ev sahibi, kiracısına ihtarname çekmediği sürece, söz konusu kontrat kendiliğinden yenilenir ve süresiz kontrat niteliğine sahip olur.
▪︎ Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı istediği zaman evden çıkabilir. Ev sahibi ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
▪︎ Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa kira her ayın sonunda ödenir.
▪︎ Ev sahibi, sözleşme boyunca mülkü nasıl kiraya verdiyse (kiracı kusuru olmadıkça) aynı şekilde tutmakla sorumludur. Yani kullanımdan dolayı yıpranmalardan ve evde oluşacak hasarlardan dolayı oluşan tadilat masrafları ev sahibine aittir. Bu kusurların giderilememesi durumunda kira bedelinde indirim talep edilebilir. Ancak, ev sahibine bildirmek koşuluyla kendi zevki doğrultusunda yapacağı değişikliklerden kiracı sorumludur.
▪︎ Kiracı, kiraladığı evden yeteri kadar yararlanamadığı takdirde yani evin sorunları olması halinde, kontrat süresinin dolmasını beklemeden haklı gerekçesini bildirerek evden çıkabilir.
▪︎ Ev sahibinin herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda ev sahibi zararı karşılamak zorundadır.
▪︎ Kiracı, ev sahibine zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
▪︎ Ev sahibi, depozito olarak 3 aylık kira bedeli talep edebilir, fazlasını talep edemez.
▪︎ Kiracı, evden çıkarken söz konusu konuta zarar vermediği, evi aldığı gibi bıraktığı sürece depozitosunu alma hakkına sahiptir.
▪︎ Eşyalı kiralanan evlerde eşyalarda ki deformeden kiracının kusuru yoksa, sorumluluğu da yoktur.
▪︎ Farklı bir kira sözleşmesi imzalanmadıkça sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeler ev sahibine aittir.
Öncelikle kamuoyunun tamamına yakını şu soruyu soruyor. "Son bir yılda 6 milyona yakın konut yapıldığı halde kira fiyatları neden bu kadar arttı?" Yazının başında belirttiğim gibi sorunun altında yatan ana sebep, evini daha yüksek bir fiyata kiraya vermek isteyen ev sahipleridir. Kira fiyatlarının yüksek olmasının ikinci nedeni üst gelir grubu olan yani zenginlerin satılan evleri alarak yoksullara istediği fiyatı dayatmasından kaynaklanıyor. Üniversitelerin açılacak olmasıyla öğrencilerin kalacak yer bulma telaşı, emlak simsarları, yabancılara konut satışı gibi nedenlere pek çok madde daha ekleyebiliriz. En son Düzce'de daire sahiplerinin kendilerini emlakçı gibi gösterip, öğrencilerden bir kira peşin, bir aylık depozito ve 'emlakçı komisyonu' istemeleri ahlaki çöküşün doruk noktası oldu.
Asıl konumuza gelecek olursak, ev sahiplerine karşı kiracıların haklarını şu şekilde sıralayabiliriz.
▪︎ Taraflar arasında yapılan sözleşmeye farklı bir madde eklenmediyse kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. TÜFE’nin aylık değil, 12 aylık ortalama oranına bakılacak. Örneğin bu ay, eylül ayı kira zam oranının 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 15,78 üzerinden belirlenecek. Yani bin 500 lira kira ödeyen kiracının zam oranı 236 liradır. Zam oranı, sözleşmeye göre 236 liranın altında olabilir, ancak üzerinde talep edilemez.
▪︎ Geç ödenen kira ücretinden dolayı ev sahibi fazladan ücret talep edemez.
▪︎ Kiracılardan en sık şikayet aldığımız "oğlum evlenecek evimi boşalt" mazeretine Yargıtay 3'üncü Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde 'iki ay şartı' bulunduğunu, kontrat yenileme süresine iki aydan az süre kalmışsa artık kontratın kendiliğinden yenileneceğini belirterek, oğlunun gelmesi değil, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli olduğuna dair karar verdi. Bu nedenle ev sahibi herhangi bir mazerete değil sözleşmeye bağlı kalmak zorundadır.
▪︎ Ev sahibi kira sözleşme süresi dolmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Ayrıca kontrat süresi bitimine bir ay kala ev sahibi, kiracısına ihtarname çekmediği sürece, söz konusu kontrat kendiliğinden yenilenir ve süresiz kontrat niteliğine sahip olur.
▪︎ Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı istediği zaman evden çıkabilir. Ev sahibi ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
▪︎ Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa kira her ayın sonunda ödenir.
▪︎ Ev sahibi, sözleşme boyunca mülkü nasıl kiraya verdiyse (kiracı kusuru olmadıkça) aynı şekilde tutmakla sorumludur. Yani kullanımdan dolayı yıpranmalardan ve evde oluşacak hasarlardan dolayı oluşan tadilat masrafları ev sahibine aittir. Bu kusurların giderilememesi durumunda kira bedelinde indirim talep edilebilir. Ancak, ev sahibine bildirmek koşuluyla kendi zevki doğrultusunda yapacağı değişikliklerden kiracı sorumludur.
▪︎ Kiracı, kiraladığı evden yeteri kadar yararlanamadığı takdirde yani evin sorunları olması halinde, kontrat süresinin dolmasını beklemeden haklı gerekçesini bildirerek evden çıkabilir.
▪︎ Ev sahibinin herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda ev sahibi zararı karşılamak zorundadır.
▪︎ Kiracı, ev sahibine zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
▪︎ Ev sahibi, depozito olarak 3 aylık kira bedeli talep edebilir, fazlasını talep edemez.
▪︎ Kiracı, evden çıkarken söz konusu konuta zarar vermediği, evi aldığı gibi bıraktığı sürece depozitosunu alma hakkına sahiptir.
▪︎ Eşyalı kiralanan evlerde eşyalarda ki deformeden kiracının kusuru yoksa, sorumluluğu da yoktur.
▪︎ Farklı bir kira sözleşmesi imzalanmadıkça sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeler ev sahibine aittir.
