Kira uyuşmazlıkları bir süre daha gündemimizi meşgul etmeye devam edeceğe benziyor. Geçtiğimiz hafta kira uyuşmazlıklarında yeni bir uygulama olan zorunlu arabuluculuk şartından bahsettim. Uygulama yeni adli yıl ile birlikte başlayacak ve taraflar kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalarını yargıya taşımadan önce arabulucuya gitmek zorunda kalacaklar. Bu uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunu tahliye davaları oluştursa da, kira artışı ve bugünkü yazımın da temelini oluşturan geçmiş yıllarda kira alacağına uygulanmamış olan kira farkları oluşturacak. Kira bedelini genel itibariyle kira sözleşmelerinde taraflarca serbest iradeleriyle belirlenmektedir. Kira sözleşmesi bakımından kiracının asıl borcu kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olan bedeli düzenli bir şekilde kiracıya ödeme borcudur. Bu borç düzenli bir şekilde ödenmez, ve kiraya veren tarafından bir kira yılı boyunca 2 defa haklı ihtara uğrarsa, kiraya veren tarafından haklı sebeple tahliye davası açılabilir. Dolayısıyla borcun tam ödenmesi yanında düzenli bir şekilde ödenmesi de büyük önem taşımaktadır. Tüm kiraya verenlerin asıl gündemi enflasyon karşısında eriyen kira bedellerinin nasıl enflasyon seviyesine çıkacağı yönünde. Ancak taraflar kira bedelini serbest bir şekilde belirleyebilse de kira bedelinin artışında aynı serbestiye sahip değiller. Borçlar kanunumuz bu noktada, belki de kiracıyı kiraya veren karşısında korumak amacıyla, kira artış için bir üst limit getirmektedir. Buna göre tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla taraflar kira artışını kararlaştırabilirler. Taraflar bazen bu artış oranını kararlaştırmamış olabiliyor veya bu artış oranı kararlaştırılmış olsa bile kiracı tarafından artış yapılmış halde kira bedeli ödenmemiş olabiliyor. İşte özellikle artan fahiş kiralara bir çözüm bulma niyetiyle kiraya verenler gözünü geçmiş yıllara ait kira farklarına dikmiş durumda. Burada öncelikle geçmişe yönelik istenmeyen artışların istenmesinin mümkün olduğunu söylemek gerekiyor. Burada ne zamana kadar isteneceğiyle ilgili bir düzenleme var mı diye baktığımızda, elbette ki kira sözleşmesinin başına kadar gitmek mümkün değil. Zamanaşımı konusunda Borçlar Kanunumuzdaki genel hükümler burada da geçerlidir. Dolayısıyla sınırımız 5 yıldır. Geriye dönük en fazla 5 yıllık kira artış zammının talep edilebilmesi mümkündür. Burada ispat yükünün kimde olduğunu da söylemekte fayda var. Ödemenin yapıldığını ispat yükü kiracıdadır. Kiracı bu kira bedelini ödediğini ispat etmek durumundayken, kira artış oranının da ne kadar olduğunu da kiraya veren ispatlamak durumundadır.