Kenttin lokomotif sektörlerinin başında gelen inşaat sektöründe şu günlerde işler pek de iyi gitmiyor. Emlak sayfalarında milyonlar havada uçuşuyor ama satış oranları çok içi açıcı değil. Bunun önemli nedenlerinin başında vatandaşın alım gücünün azalması var. Sektör içinde ciddi kırılmaların nedeni ise yatırımcının finansmana ulaşmakta yaşadığı sorunlar.
Vatandaş fiyata, müteahhit finansmana takılıyor.
Erzurum’da konut piyasası, rakamların diliyle önemli bir çelişkiyi ortaya koyuyor. Konut fiyatları yükseliyor, ancak satışlar geriliyor. Bir tarafta milyonlarca lirayı bulan ilanlar diğer tarafta ev sahibi olma hayali kuran vatandaşın giderek zorlaşan ödeme gücü…
İnşaat sektörünün temsilcileri açısından ise tablo farklı değil. Artan yapım maliyetleri, finansmana erişim güçlüğü ve satışların yavaşlaması, yeni yatırım kararlarını zorlaştırıyor.
Peki, Erzurum’da konut piyasasında neler oluyor?
Türkiye İstatistik Kurumu’nun ağustos ayı verileri, Erzurum’da konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15,4 gerilediğini gösteriyor. Geçen yıl ağustos ayında 1.060 konutun satıldığı kentte, bu yıl aynı ayda 897 konut satılmış. Tam 163 konutluk bir azalma söz konusu.
İlk el konut satışlarındaki düşüş ise daha dikkat çekici. Ağustos 2025’te 378 olan ilk el konut satışları, bu yıl 301’e gerilemiş. Yüzde 20,4’lük düşüş yeni konut piyasasındaki hareketliliğin sorgulanmasını gerektiriyor.
İkinci el konut satışlarında da gerileme yaşanmış. Elbette bu rakamlar bize tek başına bütün nedenleri anlatmaz. Ancak piyasada satış hacminin geçen yılın gerisinde kaldığını açıkça gösterir.
Bir de fiyat tarafına bakalım;
Emlakjet’in ağustos ayı verilerine göre Erzurum’da satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 25 bin 257 TL. Ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 788 bin 550 TL seviyesinde. Son 12 ayda fiyatlarda yüzde 18,1 artış yaşanmış. Ancak piyasadaki ilanlar, ortalama rakamın çok üzerinde...
21 Eylül 2026 itibarıyla Erzurum’da 343 satılık daire ilanı bulunuyor. En yüksek daire ilanı 11 milyon 900 bin TL seviyesine ulaşıyor. Villa fiyatlarında ise rakamlar 20 milyon TL’yi aşıyor. Aziziye’de 404 metrekare bir villa için 26,5 milyon TL, Dadaşkent’te 500 metrekare 8+1 villa için 25 milyon TL isteniyor.
Burada önemli bir ayrıntı; ilan fiyatı, gerçekleşen satış fiyatı değildir.
Bir konutun ilan edilmesiyle o bedelden satılması arasında pazarlık, talep, finansman ve piyasa koşulları gibi çeşitli etkenler bulunur. Dolayısıyla ilan rakamlarını piyasanın gerçekleşmiş satış ortalaması olarak değerlendirmek doğru olmaz.
***
Konut meselesi yalnızca bir evin fiyatından ibaret değil. Bir ailenin yıllarca biriktirdiği para, konut kredisi kullanma imkanı, aylık gelir ve ödeme gücü…
Fiyatların yükselmesi, özellikle dar ve sabit gelirli vatandaşların konuta erişimini zorlaştırabiliyor. Yüksek kredi maliyetleri de bu tabloya eklendiğinde, ev sahibi olma hedefi daha uzun vadeli bir plan haline geliyor.
Müteahhit açısından ise farklı bir hesap var. Demirin, çimentonun, işçiliğin, arsanın ve finansmanın maliyeti… Yeni bir bina yapmak, yalnızca temel atıp kat çıkmaktan ibaret değil. Projenin finansmanını sağlamak, maliyetleri yönetmek ve üretilen konutları satabilmek gerekiyor.
Vatandaş fiyatı karşılamakta zorlanıyor, müteahhit ise maliyet ve finansman yükünü yönetmeye çalışıyor. İşte konut piyasasının temel denklemi burada ortaya çıkıyor.
***
İş yeri piyasasında da durum pek içaçıcı değil. Erzurum’da ağustos ayında 80 iş yeri satılmış. Geçen yılın aynı ayında ise bu sayı 140’tı. İlk el iş yeri satışları 52’den 32’ye, ikinci el satışlar ise 88’den 48’e gerilemiş.
İş yeri satışlarındaki bu tablo, ticari gayrimenkul piyasasındaki hareketliliğin de ayrıca ele alınması gerektiğini gösteriyor. Çünkü iş yeri yalnızca bir taşınmaz değildir. Bir esnafın faaliyeti, bir işletmenin yatırımı, istihdam demektir.
Erzurum’da inşaat sektörünü değerlendiriken konuyu yalnızca konut fiyatları ve müteahhitlerin durumu üzerinden ele almak yanlış olur. Zira inşaat esnasında oluşan ekonomik hareketlilik, çok sayıda sektörü doğrudan ilgilendiriyor. Demirci, çimentocu, hazır beton üreticisi, seramik satıcısı, mobilyacı, nakliyeci, işçi…
Bir konut projesinin başlamasıyla birlikte birçok alanda ekonomik faaliyet oluşuyor. Projelerin yavaşlaması veya ertelenmesi ise bu sektörlerdeki beklentileri etkileyebiliyor.Bu nedenle konut satışlarındaki düşüş, yalnızca emlak piyasasının kendi içinde değerlendirilmemeli. Kent ekonomisi üzerindeki olası etkileri de dikkate alınmalı.
***
Erzurum’da temmuz ayında 820 olan konut satışı, ağustosta 897’ye yükselmiş. Aylık bazda 77 konutluk artış olmuş, ancak geçen yıl ağustos ayında satılan 1.060 konutla karşılaştırıldığında yıllık kayıp devam ediyor.
İlk el konut satışları temmuzdaki 267’den 301’e, ikinci el satışlar ise 553’ten 596’ya yükselmiş. Bu rakamlar, piyasanın aylar arasında hareketlilik gösterebildiğini ancak yıllık bazda henüz önceki satış hacmine ulaşamadığını ortaya koyuyor.
Erzurum’un konut meselesi
Erzurum’da konut piyasasının önümüzdeki dönemde nasıl şekilleneceği, yalnızca fiyatların yükselip yükselmeyeceğiyle açıklanamaz. Üretim maliyetleri, finansman koşulları, vatandaşın gelir düzeyi, konut arzı ve talep arasındaki denge, sektörün geleceğini belirleyen başlıca unsurlar arasında yer alıyor.
Ortalama konut fiyatı yaklaşık 3,8 milyon TL seviyesindeyken, bazı villa ilanlarının 26,5 milyon TL’ye ulaşması, piyasadaki fiyat çeşitliliğini gösteriyor. Ancak bu rakamlar, bütün konutların aynı fiyat düzeyinde olduğu anlamına gelmiyor.
Erzurum’da ihtiyaç duyulan şey, konut piyasasının rakamlarını doğru okumak. Satışlar neden düşüyor? Yeni konut üretiminde hangi maliyetler belirleyici? Vatandaşın konuta erişimini kolaylaştıracak ekonomik koşullar nasıl oluşacak? Müteahhitlerin sürdürülebilir üretim yapabilmesi için hangi finansman imkanları gerekiyor?
Bu soruların her biri, yalnızca sektör temsilcilerini değil, kent ekonomisinin geleceğini de ilgilendiriyor. Çünkü konut, sadece dört duvar ve bir çatı değildir. Bir ailenin yaşam alanı, bir müteahhidin yatırımı, bir işçinin ekmeği ve bir şehrin ekonomik hareketliliğidir.
Erzurum’da fiyatlar yükselirken satışlar düşüyorsa, rakamların bize anlattığı tabloyu dikkatle değerlendirmek gerekir. Vatandaşın ev sahibi olma umudunu, müteahhidin üretim imkanını ve kentin ekonomik hareketliliğini aynı çerçevede ele almadan kalıcı çözümler üzerine konuşmak mümkün değildir.
